Ustalenie Warunków Zabudowy
W zależności od rodzaju inwestycji, albo dokonuje się jej zgłoszenia, albo uzyskuje pozwolenie na budowę, co różni się przede wszystkim czasem trwania postępowania i zakresem wymaganych dokumentów. Uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) jest zwykle niezbędnym elementem do rozpoczęcia budowy. Kontekst projektowy w ramach którego dana działka nie jest uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) stanowi podstawę do starania się o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokument ten wydaje na drodze decyzji odpowiedni organ administracyjny na wniosek dowolnej osoby. Niekoniecznie należy być właścicielem działki - choć wyłącznie właściciel może uzyskać decyzję nieodpłatnie.
Organ administracyjny
W pierwszym kroku określić należy właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający decyzję w sprawie warunków zabudowy; mogą być to: starosta bądź prezydent miasta, a w niektórych przypadkach wojewoda. W przypadku urzędu miasta - wydział urbanistyki możne znajdować się w oddzielnej lokalizacji od głównej siedziby urzędu.
Mapa zasadnicza
Następnie uzyskać należy mapę zasadniczą. Mapę zasadniczą w skali 1:500 lub 1:1000 otrzymać można w starostwie powiatowym w wydziale geodezji. Mapa zasadnicza obejmować powinna obszar w zakresie co najmniej trzech szerokości frontu działki, przy tym nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Koszt takiej mapy wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset złotych w zależności od wielkości obszaru i wybranej formy przekazania danych; wersji papierowej lub elektronicznej.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy
Należy uzupełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy oraz nanieść na mapę zasadniczą teren objęty wnioskiem. W przypadku posiadania aktu własności, warto rozważyć rozpoczęcie procesu prowadzącego do uzyskania warunków technicznych przyłączy elektrycznych, wodociągowych i innych.
Co do zasady, Decyzja o Warunkach Zabudowy posiada charakter ogólny, jednak dany organ administracyjny ma prawo dowolnie określić warunki brzegowe umożliwiające realizację danej zabudowy. Treść wniosku stanowi kluczowy element determinujący parametry wydanej decyzji. Dlatego należy pamiętać, że wszystkie wartości definiujące projektowaną zabudowę wprowadzone powinny zostać do wniosku z zachowaniem jak najwięszkego marginesu przeznaczonego na korekty możliwe do wprowadzenia w toku projektowym już po otrzymaniu pozytywnej decyzji administracyjnej.
Tabela charakterystycznych parametrów budynku. Projektowane minimalne i maksymalne wartości powinny oscylować w zakresie +/- 20% wartości charakterystycznych (przewidywanych) projektowanego budynku. Najlepszym rozwiązaniem jest uzupełnienie wymaganych informacji na temat planowanego przedsięwzięcia budowlanego, w taki sposób aby zakres był możliwie jak największy, a wartości definiujące budynek znajdowały się w środku podanych wartości minimalnych i maksymalnych.
Podobnie sprawa ma się z powierzchnią biologicznie czynną. Powierzchnia biologicznie czynnna w kontekście zabudowy jednorodzinnej minimalnie powinna wynosić 20% całkowitej powierzchni terenu. W przypadku zabudowy wielorodzinnej, opieki zdrowotnej, oświaty wskaźnik minimalny wynosi 25%. Wartość maksymalna wynosi tyle co całkowita powierzchnia terenu pomniejszona o powierzchnię zabudowy. Należy pamiętać o zachowaniu zapasu na wypadek zmiany planów w toku realizacji procesu projektowego oraz odmiennej opinii organu administracyjnego na temat uwzględniania pewnych elementów budynku przy obliczaniu współczynników urbanistycznych. Warto mieć na uwadze, że zmieniana wartość powierzchni utwardzonej danej działki w późniejszym okresie nie podlega procedurom adminitsracyjnym zgłoszenia lub pozwolenia na budowę obiektu budowlanego.
Powierzchnia podlegająca przekształceniu. Zgodnie z przepisami należy uzupełnić wniosek podając powierzchnię terenu, na którym nastąpi zmiana przeznaczenia zgodna z przepisami o planowaniu przestrzennym - na przykład powierzchnię terenu oznaczonego jako R (teren rolniczy), Ł (łąka), Ls (teren leśny), którego funkcja zmieniona zostanie na B (teren budowlany). Mapy ewidencyjne wykazują klasyfikację terenu linią przerywaną, w taki sposób, że nie zawsze dana działka mieści się na terenie wyłącznie o jednolitym przeznaczeniu. Minimalna powierzchnia podlegająca przekształceniu jest równa sumie powierzchni zabudowy oraz powierzchni utwardzonych i przeznaczonych na przykład pod wiatę śmietnikową. Maksymalna powierzchnia podlegająca przekształceniu może obejmować całą powierzchnię działki, chyba, że jest już ona działką budowlaną.
Część graficzna oraz obszar oddziaływania wniosku o wydanie warunków zabudowy
Do uzupełnionej treści wniosku należy załączyć również część graficzną. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717 - UPZP) określa w artykule 52 zakres wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
Część graficzna powinna określać granice terenu objętego wnioskiem, przedstawione na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej obejmującej teren, którego wniosek dotyczy oraz obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać. Skala mapy; 1:500 lub 1:0000. Zapis o potencjalnym oddziaływaniu inwestycji na środowisko jest dość enigmatyczny, zwłaszcza, że punkt dotyczy również decyzji o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. W przypadku domu jednorodzinnego można na tym etapie ograniczyć się do oznaczenia obszaru inwestycji. Jeśli dom jednorodzinny nie znajduje się w odległości mniejszej niż 4m od granicy działki oraz wnioesek nie obejmuje zbiornika na nieczystości, napisać można że obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestycyjnej. W przeciwnym wypadku, obszar oddziaływania obejmuje sąsiednie działki budowlane.
Obszar, na którym planowana jest zabudowa stanowi teren inwestycji. Względem danego terenu odnoszą się współczynniki powierzchniowe w wydawanej przez organ administracyjny decyzji o warunkach zabudowy, takie jak; pow. biologicznie czynna oraz maksymalna powierzchnia zabudowy. Nie jest konieczne by teren inwestycji zbiegał się z granicami działek budowlanych. Może on stanowić fragment działki, przebiegać przez wiele działek lub przecinać ich granice. Teren inwestycji stanowi najważniejszą informację dla urzędnika na temat wniosku. Dlatego obligatoryjnie oznaczany jest na załączniku do wniosku o decyzje w sprawie WZ.
Front działki odnosi się do granicy działki od strony drogi dojazdowej do przedmiotowej działki. Należy określić lokalizację wjazdu na działkę we wniosku i na załączniku graficznym. Ta granica stanowi "frontową" część działki i to do tej strony działki odnoszą się takie parametry, jak szerokość elewacji frontowej czy linia zabudowy.
Linia zabudowy bądź nieprzekraczalna linia zabudowy jest to granica wyznaczająca najmniejszą odległość od frontu działki, w jakiej dopuszczalna jest zabudowa. Linii tej nie może przekraczać główna bryła budynku. Nie dotyczy ona takich elementów, jak balkony, daszki, okap czy nawet ryzalit. Szczególnym przypadkiem jest obowiązująca linia zabudowy. W przypadku linii obowiązującej; krawędź głównego budynku musi znajdować się dokładnie na linii.
Kalenica główna, to najwyższa pozioma krawędź dachu, miejsce przecięcia się połaci dachowych, najlepiej widoczna na dachach dwuspadowych. W przypadku dachów cztero- i więcej spadowych może być bardzo krótka, lub może jej w ogóle nie być (w przypadku w którym narożniki pomiędzy czterema połaciami dachu łączą się w jednym punkcie - kalenica jest punktem).
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – mowa tutaj o wysokości od poziomu terenu do okapu, jeżeli okap jest od frontu lub do szczytu budynku, jeżeli ma on dach płaski lub jest zorientowany szczytem do krawędzi działki od której realizowany jest dojazd na posesję. Nie mylić z wysokością budynku, która zwykle jest większa. W przypadku budynku zorientowango okapem wzdłuż frontu działki, można odczytać tę wysokość np. z przekroju dostępnego w pliku w formacie .pdf. Warto tutaj zaznaczyć, że zgodnie z ustawą wysokość obliczana jest od średniego poziomu terenu przy budynku. Standardowo oznacza to średnią z najniższego i najwyżśzego punktu bezpośrednio przy planowanym obiekcie. Może mieć to spore znaczenie w przypadku działek o dużym nachyleniu. Ważne! W przypadku, gdy budynek stoi ścianą szczytową skierowaną do frontu działki - wysokość elewacji frontowej jest równa wysokości budynku od tej strony.
Złożenie dokumentów
Przygotowane dokumenty złożyć należy do odpowiedniego urzędu, desygnowanego na danym terenie do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a więc do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Decyzję o warunkach zabudowy właścicielowi działki urząd wydaje bezpłatnie.
Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy
Właściwy urząd przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy przeprowadza analizę urbanistyczną. Oznacza to, że graniczne gabaryty budynku muszą zostać określone w odniesieniu do zabudowy istniejącej, która jest narysowana na mapie dołączonej do wniosku. Koniecznie powinna to być również zabudowa znajdująca się przy tej samej ulicy, z której wjazd prowadzi na wskazany we wniosku teren. Należy pamiętać, że zasięg mapy nieco większy niż minimalny jest w tym przypadku wskazany, zwłaszcza w sytuacji w której zabudowa niesąsiadująca bezpośrednio z przedmiotową działką posiada parametry projektowe odpowiadające oczekiwaniom inwestora takie jak; intensywność zabudowy, odległość budynku od drogi, kształt dachu itd. Procedura realizacji analizy urbanistycznej pozostawia urzędnikom dowolność w ocenie sytuacji projektowej. W praktyce urzędnik może zgodzić się na dostosowanie się do zabudowy znajdującej się w dalszej odległości od działki. Wiele zależy od kontektsu projektowego.
Okres procedowania wniosku
21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
65 dni – jeśli dotyczy biogazowni rolniczej spełniającej określone warunki;
90 dni – w pozostałych przypadkach.
W praktyce termin ten może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji może się również opóźnić np. z winy strony lub przyczyn niezależnych od organu.
Bieg terminu zostanie przerwany, gdy urząd stwierdzi uchybienia we wniosku oraz w czasie oczekiwania na możliwe uzgodnienia innych urzędów (mają one na to zwykle 2 tygodnie).
Organ może zawiesić postępowanie w przypadku sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego wnioskiem. Postępowanie może zostać zawieszone maksymalnie na 18 miesięcy – licząc od dnia złożenia wniosku.
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy
W sytuacji w której wydana decyzja o warunki zabudowy nie spełnia oczekiwań inwestora lub zmieniły się oczekiwania należy wystąpić z nowym wnioskiem o warunki zabudowy.
Warto pamiętać także o istotnym detalu, jakim jest prawomocność deyzcji. Decyzja staje się prawomocna od razu po jej wydaniu wyłącznie w przypadu braku stron postępowania. Decyzja bez pieczęci stwierdzającej prawomocność i ostateczność nie ma mocy prawnej i nie jest honorowana przez urząd wydający pozwolenie na budowę. Zatem przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę warto jest wyposażyć się w decyzję ostateczną. Dotyczy to także innych, opcjonalnie dołączanych do wniosku decyzji administracyjnych.
Niezbędne dokumenty
01. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy.
02. Mapa zasadnicza.
03. Określenie granic terenu objętego wnioskiem.
04. Określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charaterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu przedstawione w formie graficznej.
05. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (jeśli informacja jest wymagana).
06. Dokumenty potwierdzające zapewnienei dostępu inwestycji do infarstruktury technicznej.
07. Obszar wystąpienia potencjalnych skutków poważnych awarii przemysłowych (jeśli informacja jest wymagana).
08. Dokumenty wynikające z ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz U. z 2023 r, pozycja 1478, z późn. zm.) (jeśli inwestycja znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią).
09. Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.
10. Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych.
11. Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
Procedura administracyjna w aktualnej formie wraz z dokumentami niezbędnymi do uzupełnienia dostępne są w serwisie informacyjno usługowym gov.pl w sekcji Uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy. Strona dostępna pod linkiem: Link